。其中一手预售网签37972套，现售网签11707套，合计49679套，同比上涨34%；二手网签54487套，同比上涨66%。一二手网签量均为

  【价稳】10月二手房价环比上涨7%，回到“6字头”，四季度稳定在6.3万元/㎡。网签量TOP30的片区中有8个片区房价上涨，涨幅最高9%。

  【挂牌量突破12万套】12月乐有家网在售二手房源量达到12.6万套，较1月增加了2.1万套。

  【业主持续降价】128个片区的业主报价下滑，最大跌幅15%。跌幅超过10%的片区占比30%。

  【房源成交周期增加1.5个月】早挂牌早售出，12月房源成交周期225天，和年初相比增加了43天。

  【市场购买力增强】限购松绑，房票增加，外地客涌入。新增客户量与新增房源量的比值上涨，新晋购买力增加。

  【销冠盘每月卖161套房】一手销冠楼盘每个月网签161套，二手销冠楼盘每个月网签23套。

  【议价空间缩小】9·29政策后，二手议价率从11.8%缩小至8.6%，可谈价的空间明显减少。

  【低于参考价成交的占比减少】成交价低于参考价20%以上的占比从53%降低至31.5%，大幅度减少。

  其中房贷利率中商业类型下调了4次（含存量），公积金下调了1次；房产税费调低3次，涉及增值税、契税、个税的减征和免征年限缩短。还有多条历史长河中的“第一次”政策落地，例如存量房贷利率下调，中央政治局会议首提促进房地产市场“止跌回稳”，一线城市齐齐取消“豪宅税”。

  如此种种，可见今年主管部门对“救市”“稳楼市”的决心力度空前。而9月底这波政策“组合拳”给市场带来的正向效果，也证明了楼市已经走出低谷，稳步迈向2025中。

  乐有家研究中心监测显示，深圳楼市全年新增一手住宅预售面积546.6万㎡，同比减少6.2%；预售网签面积389.96万㎡，同比上涨21%。在供应减少，销售上涨的背景下，年末深圳一手住宅预售库存面积减少至398.90万㎡，同比下降23%。

  2024年新增供应最多的是宝安及龙岗，其中宝安新增一手住宅16077套，面积超154万㎡；龙岗11317套，面积超100万㎡。同时这两个区也是一手交易量排前列的区域。

  另外，2024年大鹏新区全年没有新增一手住宅预售供应，盐田也仅新增了185套。

  2024年5月，深圳一手住宅月度去化走势达到历史高峰，超过了26个月。当去化周期超过36个月时，城市将暂停新增用地出让。庆幸的是，下半年深圳新房市场及时作出调整供应节奏，再加上9·30政策后深圳新房市场率先回暖，从而带动去化周期持续减少。2024年12月，深圳新房预售的最新去化周期已经降至9个月，去仓库存储上的压力有所减缓。

  不完全统计，2025年待入市新盘超150个，主要仍分布在宝安与龙岗，南山、龙华和坪山则是供应第二梯队。乐有家研究中心整理了部分可着重关注的新房项目：

  2024年一手住宅预售网签量37972套，同比2023年上涨了20%，是近3年的最高点。

  此外，2024年一手住宅现售网签量达到11707套，同比上涨113%。预售+现售，2024年深圳一手住宅总网签量为49679套，同比上涨34%。

  一手成交均价5.40万元/㎡，同比下跌10%，跌幅大于二手房价。在市场“以价换量”的主基调下，近4年开发商让利颇多，开盘85折慢慢的变成了基本操作，新房价格竞争力优势明显。

  细化到2024年各月来看，11和12月一手住宅的总网签量（预售+现售）均超过9500套，与前三季度比大幅度提升。其中11月预售网签8076套，是全年预售成交的最高点，仅次于2021年1月，成为近4年的第二高点。12月现售网签3523套，是全年现售成交的最高点。

  全年新房成交价格整体呈现下滑态势，但四季度有明显的“止跌回稳”，连续2个月小幅上涨。最终回到了“5字头”，以12月的5.09万元/㎡收官。

  乐有家研究中心统计多个方面数据显示，2024年一手住宅总网签量（预售+现售）第一的行政区是宝安，达到了12917套，同比增幅16.7%，四季度成交均价5.1万元/㎡；第二名的龙岗总网签量11918套，同比增幅在93%。

  预售网签量同比增幅最大的是南山，预售网签2151套，同比上涨149.0%；四季度成交均价也是当前深圳最高的，为9.6万元/㎡。

  新房成交火热，深圳楼市全年诞生了5个“日光盘”，其中4个都是在9·29政策后出现的，可见政策威力之大。

  其中认购比最高的是光明凤凰城片区的中建观玥，首推192套住宅，吸引了2047批次客户认购，认购比达到10.7：1。

  唯一一个新政前日光的海德园则是深圳楼市的“老网红”了，次次开盘次次售罄，产品实力非常抗打，市场认可度超高。

  整体来看，这5个“日光盘”都具有非常明显的价格上的优势，比周边二手房更加优惠。除海德园外，其余4个“日光盘”都处于限购松绑区，上车门槛也不算高，并且多是大型小区，居住配套完善，还有优质教育资源，对于刚需购房者而言吸引力自然更大。

  排名第二、三的中洲迎玺和鸿荣源尚云都处于龙华，网签量均超过1000套，成交均价在6万元/㎡左右。

  大家对于美好居住生活质量的追求没有变，好的产品一定能得到市场好的反馈。2024年推出的众多“新规户型”楼盘去化情况远胜于“旧规”产品。购房者逐渐重视房子每一平米的空间是否实用。

  2024年多次政策下来，深圳买房的“政策门槛”已经降到新低，也吸引了全国各地的购房者前来深圳置业。“房票”已经充足，购房者肯定也希望口袋里的“票子”能最大化使用，所以存在竞争力的价格更能获得市场倾斜。

  乐有家研究中心数据统计显示，龙岗的御景荟都、宝安的仁恒新都荟大厦和龙岗的万致天地商业中心是全市成交第一的商务公寓，全年网签量均超300套，丝毫不亚于住宅产品。热门商务公寓里，宝安及龙岗上榜的楼盘最多。

  商务公寓的价格远低于同片区的住宅，成交前20的楼盘成交均价多在2-3万元/㎡，仅福田的深业中城和深业世纪山谷，因为地理位置处于市中心，产品以豪宅品质打造，因此小区内的公寓房源成交均价在7万元/㎡。

  乐有家研究中心统计显示，2024年深圳二手房屋网签54487套，同比上涨66%，也是近4年的最高点，远超2021年。2023和2024年二手成交量持续上涨，虽然与2020年以前比仍有一定差距，但势头良好。

  乐有家门店签约多个方面数据显示，2024全年深圳二手成交均价6.3万元，同比跌幅3%。而2023年时，深圳二手房价同比跌幅达到-12%，减少了近1万元/㎡。对比之下，2024年二手房价的回稳趋势也十分明显。

  除了二手房屋网签量，深房中协每月公示的二手房录得量（含非住宅）也是深圳二手楼市交易情况的判断标准之一，录得量比网签量更快反应市场行情。

  乐有家研究中心监测显示，2024年深圳录得66880套二手房，同比上涨57%，也是近4年的最高值。

  2024年深圳成交的二手房屋套均面积约97㎡，是近5年里最大面积；套均总价609万元，比2023年增长了86万元。

  可见随着房价的回落、上车门槛的降低、购房成本的减少，深圳市民买房的面积也慢慢变得大。

  以一手预售网签和二手网签对比来看：2021-2022年，深圳楼市交易量以新房为主，占比在6成左右；2023年，一二手成交占比五五分，二手略微高2个百分点。

  到了2024年，二手楼市终于重回市场主导地位，一手住宅网签占41%，二手房屋网签占59%。一二手成交占比接近4：6。对于深圳这类地少人多的超一线城市而言，存量房市场占主流也是楼市稳健运行的表现之一。

  2024年深圳二手月均网签量4541套，月均录得量5573套。其中10-12月深圳二手成交量有明显的复苏，网签及录得量“三连涨”，一路回升至8000套“繁荣线月全市二手房录得量更是超过9000套，达到9115套的高点，刷新2021年以来的最高值；二手房屋网签量8282套，是2020年10月以来的最高值。

  价格方面，7月二手成交均价一度跌破“6字头”，但10月价格持续上涨7%回到“6字头”，四季度稳定在6.3万元/㎡左右。

  各区二手网签量同比2023年全面上涨，第一名龙岗更是突破1.2万套，网签了12802套，同比涨幅72%。第二、三名的福田与南山网签量均超9000套，同比涨幅5-6成。

  南山与龙华四季度二手成交均价同比2023年四季度“止跌”，罗湖、福田、宝安、龙岗、坪山四季度价格同比跌幅在1%-3%，仅有个别交易量较少的区域四季度价格同比跌幅较大。

  当前深圳房价仍处于盘整期，未来半年仍将有所波动。但在“量增”的推动下，价格整体势头向好。

  其中，龙岗中心城北和坂田片区网签量超1000套，排名第三、四的蛇口、布心片区网签量超900套，也接近1000关口。

  3-4万元/㎡和5-7万元/㎡是核心价格的范围，合计占比近8成。而均价在“2字头”的片区有11个，其中龙岗占了6个。

  涨幅第一名的红山片区，2024年诞生了“日光盘”，同时也是深圳名校片区第一梯队，因此能在市场好转时抢先回暖。

  第三名是“老网红”华润城润府，1-11月网签228套，四季度成交均价13.6万元/㎡，也是全市top10二手楼盘里价格最高的小区。价格并不低的小区能卖出228套的好成绩，足以说明历经多年，产品依然“十分能打”。华润城的区位优势、教育及商业配套、户型实用性等等，在市场上一直深受改善客群喜欢。国庆期间小区更是出现了“一房难求”的火爆场面。

  乐有家研究中心还对各区成交前10的二手楼盘进行了盘点，多集中在大型小区、低门槛刚需盘、名校学区楼盘。

  当市场交易量活跃时，业主的放盘意愿也会增强。2024年乐有家网新增挂牌量最高点出现在11月，受到10月市场大好的影响，11月众多业主纷纷放盘。加上有不少业主希望在年底解决卖房的大事，因此四季度新增挂牌量整体走高。

  截至12月底，深圳乐有家网在售二手房源量达到12.6万套，较1月增加了2.1万套，涨幅20%。

  中介门店新增求购客户量与新增售房源量之间的比值，简称“新增客房比”。比值越高，代表新增求购客户越多，楼市的新晋购买力越大。

  深圳乐有家门店多个方面数据显示，2021年一季度“新增客房比”的比值达到高峰，为14-16，客户量远远多于房源量。市场低迷的2022和2023年，比值多在3-4之间，市场上活跃的购买群体锐减。而2024年下半年，“新增客房比”稳定在4-5之间，虽然与高峰期有很大的差距，但势头向好。

  这一批市场行情中，“以价换量”仍是主基调，价格依然是决定的因素，愿意让利出售的也多是早前就挂牌的房源，因此房源的成交周期并没有明显缩短，反而在四季度达到高峰值。

  9·29政策后，深圳二手房议价空间出现明显缩小，从11.8%减少至8.6%。而到了12月，最新的议价空间有所上涨，平均议价率升至9.1%，环比增加1%，是四季度的最高点。

  年末部分业主希望在春节前完成出售，因此可谈价的空间也有所增大。当然，和年初相比，当前议价空间的缩小仍然十分明显。

  议价空间的缩小，一个是业主的初始报价本身有所下调，另一个也是四季度市场行情好转后，房价开始“止跌回稳”。

  从深圳二手房成交价与参考价偏差值走势中，也能直观看到房价的“止跌回稳”。

  乐有家研究中心监测显示，9.29政策前，深圳成交的二手房里，成交价低于参考价20%以上的占比一路上涨，最高在9月份时达到了53%，成交价低于参考价的总占比达到了92.5%，创下历史新高。

  而新政后，低于参考价成交的占比显著下跌，尤其是低于20%以上的占比从9月的53%降低至11月的31.5%，减少了21.5个百分点，虽然12月又略有上涨，但仍低于高峰期。

  高于参考价成交的二手房占比增加，从9月的7.5%增加至12月的15.5%，上涨了8个百分点。

  从成交总价来看，5-9月市场低迷时，总价1500万以上的占比仅在3%左右。到了四季度市场复苏时，高净值人群对市场的信心也明显上涨，总价1500以上的成交占比上涨到4%-5%。

  2024年央行下调了3次LPR，深圳则下调了1次商业银行首套利率。深圳首套的商贷利率从2023年12月的4.10%（LPR-10BP），一路降至如今的3.15%（LPR-45BP），减少了95个基点，为购房者大幅度减少了月供压力。

  因此2024年深圳购房者中选择纯商业贷款的占比明显地增加，从42.0%上涨至61.8%；一次性付款的占比从29.0%下降至17.0%，购房者对于债务承压的能力及意愿增强。

  当前买房群体中，31-40岁仍是主流，占比54.3%；其次为41-50岁，“老龄化”趋势下，该占比有明显的增加；另外21-30岁也有近2成占比，可见仍有不少95后00后在置业。

  按月度来看，全年租赁高峰仍是7-8月的毕业季，其中8月的租单成交量比上半年的月均成交量多了80%。价格上最高点也出现在8月，达到73.5元/㎡·月，比最低点的70.8元/㎡·月上涨了4%。

  大户型的3-4房更多是家庭租赁，因此小区的教育配套、生活设施、园林绿化更受关注，热租小区也更多是大型社区，虽然里中心城区有一点距离，但居住舒适度更高，以通勤时间换居住空间。

  深圳作为一线年轻有活力的城市，本身经济基本面好，人口支撑足，楼市基本盘比较小，更容易修复调整，如果能持续做好严控增量、优化存量，结合财政、货币等宏观政策共同发力，市场有望进入需求持续稳步释放的良好周期，在全国形成良好标杆示范效应。